Van huurbeleid naar huurdersbeleid: oog voor mensen en buurt
De buurt als basis; een belangrijke pijler van onze nieuwe strategische koers. En het huurbeleid draagt daaraan bij. Of liever gezegd: het huurdersbeleid, waarbij bewoners voortaan het middelpunt vormen. Greetje van den Hoed, medewerker huurincasso, en gebiedsregisseur Ans Verstappen hebben dagelijks met het nieuwe beleid te maken. “Het gaat om het belang van mensen, maar de buurt is even belangrijk.”
Ans werkt als gebiedsregisseur in Apeldoorn, Arnhem en Nijmegen. “Ik ben onder meer betrokken bij het vaststellen van de streefhuur bij vrijkomende woningen. Dat is best een uitdaging; stijgende kosten, langetermijnvisies, overleg met de huurdersorganisaties.
Dankzij het huurdersbeleid heb ik nu meer knoppen om aan te draaien en kan ik de streefhuren gelijkmatiger verdelen over onze woningen. Zo kunnen er verschillende mensen wonen en komt de buurt beter in balans. Vroeger ging dit meer vanzelf, maar de afgelopen jaren is juist de groep bewoners met een kwetsbare achtergrond gegroeid.”
Vroeg signaleren cruciaal
Medewerker huurincasso Greetje ziet dagelijks mensen die kwetsbaar zijn door allerlei oorzaken. “Bij een huurachterstand van een maand nemen we direct contact op”, vertelt ze. “Een financieel probleem komt nooit alleen. Hoe eerder we weten wat er aan de hand is, des te sneller kunnen we werken aan een passende oplossing. We vragen ook onze wijkconsulent om langs te gaan, informeren de gemeente en vragen andere partijen om te helpen. Vroegsignalering is heel belangrijk.”
Greetje is onder meer actief in ‘s-Hertogenbosch en Heesch. Ze werkt nu ruim 13 jaar voor Mooiland en vindt dat de focus in die tijd al is verlegd van ‘incasseren’ naar de sociale aanpak. “We krijgen alle vrijheid om maatwerk te bieden. Is er een betalingsregeling van twee jaar nodig? Dan doen we dat gewoon.”
Maatwerk bij huurachterstanden
“Door niet over huur maar huurdersbeleid te praten, groeit binnen heel Mooiland nog meer het bewustzijn dat de bewoner centraal staat in ons werk”, legt Greetje uit. “Maar voor onze afdeling is dit vooral een bevestiging van onze aanpak. Ons doel is om niemand op basis van huurachterstand uit te hoeven zetten. Dat hoeft echt niet, we weten altijd wel tot een oplossing te komen.”
Passend toewijzen
Ans vult aan: “Wettelijk zijn we natuurlijk verplicht om woningen passend toe te wijzen. Dat betekent echter niet automatisch dat iemand alle woonlasten kan betalen. Denk bijvoorbeeld aan de energierekening. Daar hebben we niet direct invloed op, maar we hebben er wél oog voor.
Greetje: “Een bewoner kan een fikse inkomensterugval krijgen door het verlies van de andere partner, ziekte of werkeloosheid. In dat geval is er de mogelijkheid om een beroep te doen op huurverlaging. Wij toetsen die aanvragen niet zelf, maar we kunnen iemand wel op de mogelijkheid wijzen om huurachterstand te voorkomen. Omdat wij de situatie goed kennen, kunnen we ook inschatten of deze optie werkelijk noodzakelijk is. Door de jaren heen ontwikkel je daar echt wel voldoende fingerspitzengefühl voor.”
Opnieuw kijken naar huurprijzen
Terug naar Ans: welke stappen zette zij als gebiedsregisseur binnen het huurdersbeleid in Apeldoorn? “Allereerst zag ik dat de streefhuurprijzen hier te hoog lagen, vergeleken met andere corporaties. Toen ik dit aankaartte binnen Mooiland, kreeg ik tools om andere aspecten mee te nemen. Met als resultaat dat onze huren beter aansluiten bij eerder gemaakte prestatieafspraken in Apeldoorn, waar Mooiland niet aan had deelgenomen.
Binnen het nieuwe huurdersbeleid konden we bovendien de streefhuurprijzen beter verdelen. Een aantal woningen valt in een hogere prijsklasse. In een andere buurt hebben we juist meer woningen in een lagere huurprijsklasse. Daar kunnen dan weer jongeren tot en met 27 jaar terecht. Het is best een puzzel, want het wonen moet voor iedereen betaalbaar blijven. Verder zie je natuurlijk pas effect wanneer er een woning vrijkomt. Dat vraagt om een lange adem, maar toch is dit een goede manier om te sturen op de veelzijdigheid in de buurt.”
Samenwonen in de buurt
De streefhuur op buurtniveau weegt binnen het nieuwe beleid even zwaar als de woningwaardering, vertelt Ans: “Mooiland biedt grotendeels woningen van goede kwaliteit. Voor ons is op dit moment leidend dat in de buurt de mix van mensen in evenwicht komt. Zo’n 15 jaar geleden was dat van nature nog zo, maar tegenwoordig huisvesten we meer mensen met een kwetsbare achtergrond. Bijvoorbeeld bewoners met een bijstandsuitkering of met een vluchtelingenstatus die hun leven weer opbouwen.
Mensen met een iets hoger inkomen komen nu niet in aanmerking voor een woning in veel buurten. Dat komt dus door passend toewijzen, waarbij we moeten kijken naar inkomen, de grootte van het huishouden en leeftijd.
Voor een veerkrachtige buurt is het echter nodig dat er mensen met meerdere achtergronden wonen. Dat ze elkaar tegenkomen. Dat kinderen met verschillende afkomst naar één basisschool gaan. Niet voor niets hebben corporaties buurtgericht werken weer hoog op de agenda staan. Dat geldt natuurlijk ook voor Mooiland.”
Greetje: “Als de buurt in balans is en sterker staat kunnen we de individuele bewoner beter helpen. Een kwetsbare bewoner die eventueel bij buren terecht kan of minder gedoe aan zijn hoofd heeft, zal minder snel in de problemen raken. En als het nodig is, durft hij misschien eerder hulp te vragen. Dankzij het huurdersbeleid hebben we dan de tools om werkelijk het verschil te kunnen maken.”
